选址是线下生意成败的关键因素。但商业租约（Commercial Lease）比住宅租约复杂得多，一签就是3-10年，中途退出的代价非常高。
一、在哪里找商业物业
- Commercial Real Estate (commercialrealestate.com.au)：最大的商业物业平台
- Realcommercial (realcommercial.com.au)：REA Group旗下平台
- LoopNet Australia：国际商业地产平台
- 直接找商业地产中介：CBRE、Knight Frank、Colliers等大中介，以及当地的华人商业地产中介
- 实地扫街：很多好铺面不在网上挂牌，直接去你想开店的街区走一圈
二、商业租约的关键条款
- Base Rent + Outgoings：商业租金通常不含outgoings（物业费、保险、地税等）。实际成本 = 租金 + outgoings，可能比挂牌价高20-40%
- Rent Review：租金怎么涨？CPI、市场评估、还是固定百分比？每种方式的影响差别很大
- Lease Term + Option：例如"5+5"表示初始租期5年，附加5年续租选择权
- Permitted Use：租约规定你能做什么生意。如果以后想转型或转让，用途限制太窄会很麻烦
- Make Good Clause：租约结束时你要把物业恢复到什么状态。有些要求恢复到"原始状态"，这意味着你的装修全部要拆掉
- Bank Guarantee：通常要求3-6个月租金的银行担保。这笔钱在租期内会被冻结
血泪教训：一位华人老板签了一个"市场评估"型的rent review条款，第三年房东请了估价师把租金涨了40%。如果当初选固定3%增长，总成本会低很多。Rent review条款是谈判的重点。
三、选址的实用考量
- 人流量：不同时间段去踩点，看早中晚的人流。周末和平日差别也很大
- 停车：澳洲人开车，停车方便与否直接影响客流
- 周边竞争：适度竞争是好事（说明有需求），但过度竞争会压低利润
- Council规划：查Council的LEP和DCP，看这个区域未来有没有大型开发项目会影响生意
四、签约前必须做的三件事
- 请商业律师审查租约：费用$1,000-$3,000，但能帮你识别不合理的条款并谈判修改
- 要求Disclosure Statement：在NSW和VIC，房东必须提供Disclosure Statement，披露物业的关键信息
- Fitout Report：如果物业需要装修，先找builder评估装修成本，确认预算可行
BossLink 提醒
商业租约是长期承诺，签字前一定要让律师审查。BossLink圈内有专做商业租约的律师和商业地产顾问，可以帮你找到好铺面、谈出好条件。