如果你持有澳洲临时签证（如482、485、500、188等），或者你是中国公民在海外投资澳洲——你在购买房产、收购企业或投资农业用地时，很可能需要FIRB（外国投资审查委员会）的批准。
不申请就交易？后果严重——罚款最高$3.15M（个人）或$15.75M（企业），甚至强制出售资产。
一、谁算"外国人"？
根据Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975（FATA），以下人士被视为"外国人"：
- 非澳洲公民且非PR（永居）持有人
- 临时签证持有人（即使在澳洲居住多年）
- 外国政府及其关联实体
- 由外国人实质控制的澳洲公司或信托
注意：如果你已经拿到PR（永居）或成为澳洲公民，通常不需要FIRB批准。但如果你和外国人（如国内的配偶/商业伙伴）联合投资，可能仍然触发FIRB审查。
二、哪些投资需要FIRB批准
住宅房产：
- 临时签证持有人购买住宅：必须申请，且只能买新房或空地（2026年门槛$0——无论金额大小都需要申请）
- 购买二手房自住：通常获批条件是卖出时必须出售
商业用地/物业：
- 2026年门槛：来自中国的投资者（非FTA优惠国），商业物业投资超过$310M需审查
- 敏感行业（媒体、电信、国防等）门槛更低
农业用地：
- 累计持有农业用地价值超过$15M需审查
企业收购：
- 收购澳洲企业超过一定比例（通常20%+），根据企业价值和行业可能触发审查
三、申请流程和费用
- 在线申请：通过 firb.gov.au 提交申请
- 审批时间：标准30天，复杂案件可延长至90天
- 申请费：住宅房产$14,100起（根据房价递增），商业投资$28,200起
- 附加费：部分州对外国买家征收额外印花税（NSW加8%、VIC加8%、QLD加7%）
四、华人投资者常见问题
Q：我有PR但配偶在中国没PR，一起买房需要FIRB吗？
A：如果产权上有外国人的名字，通常需要申请。建议只以PR持有人名义购买。
Q：通过公司/信托持有物业能绕过FIRB吗？
A：不能。FIRB审查穿透到实际受益人。外国人控制的公司和信托同样受审查。
Q：FIRB批准后有什么条件？
A：通常包括：一定时间内开工建设（空地）、离开澳洲时出售（二手房临时居住）、定期报告等。
BossLink 提醒
FIRB规则每年更新门槛和费用，且不同国籍的投资者适用不同规则（FTA国 vs 非FTA国）。在签合同前就咨询FIRB专业律师是最稳妥的做法。BossLink 圈内有专做外国投资合规的律师和移民顾问。